El costo de construir en Buenos Aires alcanzó los 1.500 dólares por metro cuadrado, casi el doble que en 2020, mientras que el valor del metro usado se mantuvo estable. A pesar de esto, la demanda de terrenos aumentó. El fenómeno se explica por la necesidad de asegurar materia prima para futuros proyectos.
El costo de construcción en Buenos Aires alcanzó los 1.500 dólares por metro cuadrado, cifra que duplica la registrada en 2020. En contraste, el precio del metro cuadrado usado se mantuvo en torno a los 2.200 dólares, con variaciones mínimas durante el último año. Este escenario reduce el margen de ganancia de los desarrolladores, que en varios proyectos resulta negativo.
Pese a esta situación, la demanda de terrenos aumentó y se convirtió en la mercadería más solicitada del sector. La explicación se encuentra en la economía: la Argentina se encareció en dólares, lo que reduce el poder de compra de la moneda estadounidense dentro del país. Para los desarrolladores, la tierra es su principal insumo, y asegurarla hoy garantiza la capacidad de trabajar en el futuro.
Un desarrollador sin terrenos es comparable a una fábrica sin insumos. La compra de terrenos se asemeja a la estrategia de adquirir mercadería a un precio favorable para venderla después a un valor mayor. En este caso, el insumo (el terreno) no se fabrica ni se importa, y su disponibilidad es limitada en zonas con demanda.
El precio de un terreno suele calcularse en función del valor de venta futuro del edificio, descontando costos de obra, impuestos, comercialización y ganancia esperada. Con los números actuales, ese cálculo no justifica la compra. Sin embargo, los desarrolladores están dispuestos a pagar precios superiores en ubicaciones estratégicas, anticipando un crecimiento del crédito hipotecario que impulse la demanda de vivienda nueva.
La oferta de departamentos nuevos no puede expandirse rápidamente: entre la compra del terreno y la entrega del edificio transcurren entre cuatro y cinco años. Por lo tanto, quien quiera vender en ese mercado futuro debe adquirir la tierra ahora. En zonas de menor demanda, el costo de construcción presiona sobre el precio del lote, y la falta de acuerdos entre compradores y vendedores reduce las operaciones.
En síntesis, los terrenos se venden porque representan materia prima para un negocio futuro, no una rentabilidad inmediata. La apuesta de los desarrolladores es que el crédito hipotecario madure y la demanda supere a una oferta que no puede reaccionar con rapidez. Para el propietario de un terreno, la decisión clave no es cuánto pedir, sino qué se puede construir y quién lo hará.