La suba sostenida de las expensas y el aumento de la morosidad en los consorcios generan preocupación en el sector. Según explicó Matías Ruiz, integrante de la Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal, no es correcto analizar la situación de manera uniforme, ya que existen fuertes diferencias según la ubicación y características de cada edificio.
“Analizar los consorcios de forma global a veces no es del todo correcto, porque son muy dinámicos”, afirmó. En ese sentido, detalló que zonas como el microcentro presentan mayores niveles de deuda debido al impacto de la pandemia: “Muchas oficinas quedaron vacías y en esas zonas sí encontramos mayor morosidad”.
En contraste, señaló que en áreas residenciales los niveles de incumplimiento se mantienen más estables: “Hay otras zonas que estamos en menos de un 10% de morosidad”, explicó.
El impacto de la morosidad en las expensas
Uno de los principales problemas aparece cuando la mora crece dentro de un consorcio. Ruiz describió cómo esto afecta directamente al resto de los propietarios: “Lo que no paga uno, lo tiene que pagar el resto”.
Este mecanismo genera un incremento constante en las expensas, impulsado por la necesidad de cubrir los costos fijos del edificio. “Se empieza a generar una bola de nieve”, advirtió, al explicar que cada aumento deja a más vecinos en situación de deuda.
El fenómeno se retroalimenta: cuando suben las expensas, más propietarios dejan de pagar, lo que vuelve a elevar los costos. “Hay uno más que no llega a pagarla”, resumió, describiendo un círculo difícil de frenar.
Cambios en la estructura de costos
Además de la morosidad, el especialista analizó cómo se compone actualmente el gasto en los consorcios. Históricamente, los sueldos y cargas sociales representaban la mayor parte de las expensas, pero esta tendencia comenzó a modificarse.
“En general podemos decir que el 50 por ciento de la expensa representa sueldos y cargas sociales”, explicó. Sin embargo, aclaró que su incidencia disminuyó en el último tiempo, mientras que otros rubros ganaron peso.
Entre ellos, destacó el mantenimiento y los servicios públicos. “Aumentó un poco la incidencia del rubro mantenimiento”, indicó, atribuyendo este cambio a obras postergadas durante la pandemia que ahora deben realizarse.
En este contexto, el aumento de expensas responde a múltiples factores: ajustes salariales, suba de tarifas y el impacto creciente de la morosidad. Un escenario que, según los especialistas, requiere un análisis segmentado y soluciones específicas para cada tipo de consorcio.