El barrio privado ubicado en la costa bonaerense atraviesa un fenómeno de sobreoferta de terrenos con valores en descenso, impulsado por el aumento del costo de construcción y las expensas. En contraste, las operaciones de casas terminadas muestran mayor dinamismo, con tickets que se duplicaron.
El mercado de lotes en Costa Esmeralda, el barrio privado ubicado en el kilómetro 380 de la ruta 11, a 11 kilómetros de Pinamar, registra una caída en los precios de venta y un aumento en la oferta disponible, mientras que la demanda de casas terminadas muestra una tendencia al alza. Según datos relevados por la startup Mirando.ai sobre 891 avisos activos, el 72% de los lotes se publica por debajo de US$100.000 y el precio medio de un terreno de 1000 m² es de US$73.000.
El fenómeno se enmarca en un contexto de incremento del costo de construcción. Desde finales de 2023, construir en dólares registró un aumento superior al 130%, según datos del sector. «El mercado de lotes se ve afectado al 100% por el costo de construcción», afirmó Lautaro Petrasquevich, martillero responsable de Petra Bienes Raíces. En la misma línea, Santiago Valledor, jefe de proyectos de Eidico Desarrollos —empresa creadora de Costa Esmeralda—, sostuvo que «el aumento en el costo de construcción redujo la demanda de terrenos» y lo atribuyó también al incremento de la oferta de casas terminadas, cuyos valores por metro cuadrado suelen ser inferiores a los que demandaría construirlas desde cero.
Petrasquevich cuantificó que «por cada 10 casas que se venden, se concreta una operación de lote». Julieta Morassut, CEO martillera de RICH, coincidió: «El mercado de lotes está muy decaído. No estamos cerrando operaciones de lotes, y los que estamos vendiendo son muy por debajo del valor que supieron tener». Morassut ejemplificó que un terreno que llegó a cotizar US$60.000 en su momento de mayor demanda hoy puede venderse por US$20.000.
Las expensas y los impuestos municipales son factores que inciden en la decisión de los propietarios de deshacerse de los terrenos. «Antes mantener un lote vacío te salía US$1200 anuales. Hoy entre US$8000 y US$9000», señaló Morassut, quien agregó que las expensas en barrios cerrados de la Costa o del Gran Buenos Aires pueden rondar el millón de pesos por mes. Valledor vinculó estos costos a la estabilidad del tipo de cambio y a una inflación que se mantiene por encima del 30% anual.
En cuanto a los compradores, Petrasquevich indicó que «quienes compran suelen ser constructores que venden las casas que están en construcción y necesitan seguir haciendo girar la rueda». Morassut añadió que están cerrando operaciones en las que el lote se entrega como parte de pago para adquirir una vivienda terminada.
El panorama actual contrasta con el boom de la pandemia. «En esa época los valores de venta de los lotes incrementaron considerablemente, hasta un 100% por mes», recordó Petrasquevich. Los precios pasaron de US$15.000 a US$30.000 y de US$30.000 a US$60.000. Luego de una meseta de un año y medio, los valores comenzaron a descender. «La gente que lo compró como inversión sin tener el proyecto de construir una casa se dio cuenta que más caro de lo que lo compró no lo va a poder vender», agregó.
Los precios de los lotes varían según la ubicación dentro del barrio. Según el informe de Mirando.ai, el ranking de precios de publicación por metro cuadrado por sub-barrio es el siguiente: Marítimo II (US$307,2/m²), Marítimo III (US$250/m²), Marítimo IV (US$223,5/m²), Marítimo I (US$150/m²), Golf 2 (US$78,5/m²), Residencial I (US$78,4/m²), Golf I (US$75,3/m²), Deportivo II (US$75/m²), Residencial II (US$70,3/m²), Senderos IV (US$60,6/m²), Senderos I (US$58,4/m²), Deportivo I (US$58/m²), Senderos II (US$52,5/m²) y Senderos III (US$50,2/m²). Los lotes más económicos se encuentran en Senderos, Ecuestre y algunas zonas de Deportivo, mientras que los más costosos están en los barrios Marítimos.
Respecto de los tiempos de venta, la antigüedad promedio de un aviso activo de lote en Costa Esmeralda es de 109 días, según Mirando.ai. Un cuarto de la oferta lleva menos de 25 días publicada y otro cuarto, más de 248. Además, 105 avisos (12% del total) llevan más de un año publicados, mientras que 229 se publicaron en los últimos 30 días. Petrasquevich afirmó que actualmente hay más lotes publicados que en años anteriores.
En contraste, el mercado de casas terminadas muestra otra dinámica. Según Darío Cristaldo, gerente de expansión de Zonaprop, en agosto de 2026 el interés de los compradores por adquirir una casa en la zona registró un crecimiento del 19% respecto del mes anterior y del 66% en comparación con el mismo período del año previo. Petrasquevich indicó que hay casas desde US$160.000 hasta US$3.000.000, con un valor promedio en torno a los US$300.000. Morassut advirtió que el ticket promedio de las casas que venden en su inmobiliaria se duplicó: «Antes vendíamos propiedades de alrededor de US$250.000. Ahora la demanda está más enfocada en casas de US$500.000 o US$600.000», y agregó que comenzaron a concretarse operaciones con financiación de hasta el 50%.
Consultado sobre las expectativas a futuro, Valledor señaló: «No prevemos grandes cambios en los próximos meses ya que el año que viene es un año de elecciones».