Un análisis de la consultora Econviews, dirigida por Miguel Kiguel, revela que la diferencia de precio entre una propiedad nueva y una usada alcanzó un récord histórico del 37% en la Ciudad de Buenos Aires. Mientras barrios como Flores, Núñez y Belgrano muestran subas desde 2023, otros como Monserrat, San Nicolás y zonas del Gran Buenos Aires registran caídas.
El mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) presenta una recuperación desigual tras el piso de 2023, según un informe de la consultora de economía y finanzas Econviews, dirigida por Miguel Kiguel, elaborado en base a datos de Zonaprop. La brecha entre el precio de las propiedades nuevas y las usadas alcanzó un récord histórico del 37% en la Ciudad de Buenos Aires, replicándose en Córdoba (33%) y Rosario (31%).
Actualmente, las propiedades en pozo lideran los valores con un promedio de US$3109 por metro cuadrado, seguidas por las unidades nuevas terminadas (US$2936/m²) y las usadas (US$2219/m²). El informe atribuye esta diferencia al aumento del costo de construcción, mientras que el precio del pozo se mantuvo estable.
Barrios con mayor revalorización
Desde el piso de 2023, algunas zonas registraron incrementos significativos:
- Flores: los locales comerciales aumentaron un 29%, con un valor actual de US$2257/m².
- Núñez: los departamentos subieron un 27%, a US$3473/m².
- Belgrano: las casas se incrementaron un 20%, con un valor de US$2578/m².
- Colegiales: los departamentos crecieron un 20%, a US$3005/m².
- Núñez (oficinas): las oficinas se revalorizaron un 19%, a US$3275/m².
A pesar de estas subas, los valores actuales aún se encuentran por debajo de los niveles de 2018. En Flores, los locales comerciales están un 35% abajo; en Núñez, los departamentos un 26%; en Belgrano un 27%; en Colegiales un 30%; y las oficinas de Núñez un 16%.
Barrios con mayor caída
Los mayores descensos en el valor del metro cuadrado se concentran en oficinas del centro y casas en el Gran Buenos Aires:
- Monserrat: las oficinas cayeron un 23% respecto a 2023.
- San Nicolás: las oficinas bajaron un 22%.
- Almirante Brown: las casas perdieron un 21%.
- San Fernando: las casas descendieron un 20%.
- Tigre: las casas cayeron un 17%.
En comparación con 2018, las oficinas de San Nicolás y Monserrat acumulan pérdidas del 52% y 50%, respectivamente. En Tigre y San Fernando, las casas cuestan hasta un 43% menos que hace tres años.
Propuesta de Kiguel para impulsar el crédito hipotecario
Durante la apertura del décimo Congreso de la Construcción en la Expo Construir 2026, Miguel Kiguel propuso utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como financista del sistema hipotecario. Según Kiguel, el FGS posee aproximadamente US$70.000 millones en activos, de los cuales US$11.000 millones corresponden a acciones de empresas que cotizan en bolsa.
“Hoy tenés esa plata durmiendo en acciones y vos, en vez de tenerla durmiendo, la ponés a trabajar en la economía”, afirmó Kiguel. Su propuesta consiste en que los bancos originen créditos hipotecarios con estándares comunes y luego los vendan al FGS para recuperar liquidez. Según sus cálculos, volcar el 1% del PBI (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podría generar un crecimiento del 2% al 3% en el nivel de actividad.
Kiguel sostuvo que la medida no genera déficit fiscal y que los bancos podrían acordar la documentación necesaria en dos semanas, siempre que exista voluntad política y protección legal para los funcionarios. “Esto no es gasto público, es financiamiento del gasto público, de la construcción”, explicó.
El economista advirtió que el principal obstáculo es el temor a la judicialización y señaló que “hace falta voluntad política y probablemente los funcionarios pidan una ley que los proteja”.